1️⃣ 📚 Contexto jurídico de la servidumbre de paso gratuita
La servidumbre de paso constituye un derecho real limitado que grava un inmueble (predio sirviente) en beneficio de otro (predio dominante), permitiendo el tránsito o acceso.
El Código Civil (arts. 530 y ss.) distingue entre servidumbres continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes, lo que determina su forma de adquisición.
En la práctica, surgen frecuentes conflictos cuando la servidumbre se ha utilizado durante años sin título formal o solo mediante un acuerdo verbal entre propietarios. La cuestión clave radica en determinar si dicho acuerdo produce efectos jurídicos válidos y si puede reconocerse como servidumbre con base en el uso prolongado o la tolerancia.
2️⃣ ⚖️ La STS 990/2025: el caso analizado
En la Sentencia del Tribunal Supremo 990/2025, de 23 de junio (SP/SENT/1260438), la Sala Primera resuelve un litigio sobre la declaración de existencia de una servidumbre de paso.
La demanda fue estimada en primera instancia y confirmada en apelación, considerando acreditado un título verbal entre los propietarios de las fincas, aunque sin constancia escrita ni inscripción registral.
Los demandados interpusieron recurso de casación, alegando infracción de los arts. 539 y 633 del Código Civil, por falta de título formal y ausencia de escritura pública en una constitución gratuita.
El Tribunal Supremo estima el recurso, al entender que la supuesta servidumbre carecía de título válido. El acuerdo verbal —al ser gratuito y sin contraprestación— se considera un acto de liberalidad, por lo que debía haberse otorgado en escritura pública, conforme al art. 633 CC.
3️⃣ 🏛️ Fundamento jurídico esencial: el art. 633 CC
El artículo 633 del Código Civil dispone que la donación de bienes inmuebles debe formalizarse en escritura pública, sin la cual el acto es nulo de pleno derecho.
El Tribunal Supremo equipara la constitución gratuita de un derecho real (como la servidumbre de paso o el usufructo) a una donación, dado que implica una transmisión o gravamen sin contraprestación económica.
Así, cualquier acuerdo verbal entre propietarios carece de eficacia jurídica si no se documenta notarialmente, siendo necesario el otorgamiento de escritura pública para la validez del negocio jurídico.
4️⃣ 🧠 Supuesto práctico ilustrativo
Imaginemos que el propietario de la finca A permite verbalmente al vecino de la finca B utilizar un pequeño camino de acceso. Ambos conviven en armonía durante años, y el paso se utiliza sin oposición.
Años después, un nuevo propietario adquiere la finca A y decide cerrar el acceso. El vecino de la finca B interpone una acción confesoria de servidumbre de paso, alegando el acuerdo verbal y el uso continuado.
Aplicando la doctrina de la STS 990/2025, el tribunal desestimará la demanda, ya que la servidumbre gratuita nunca se formalizó mediante escritura pública.
Por tanto, el supuesto acuerdo verbal no constituye un título válido y se considera una mera tolerancia, sin efectos reales ni registrales.
5️⃣ 🧾 Relevancia práctica para los propietarios y abogados
Esta resolución consolida una doctrina clara:
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La constitución gratuita de una servidumbre requiere escritura pública notarial.
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No basta el acuerdo verbal, aunque haya existido uso prolongado.
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La falta de formalización convierte el acto en nulo, impidiendo su inscripción registral.
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Si la servidumbre es onerosa, puede instrumentarse mediante contrato privado, siempre que quede constancia del pago o contraprestación.
Por tanto, los profesionales deben advertir a sus clientes de la necesidad de otorgar escritura pública en toda constitución de servidumbre gratuita, equiparable a una donación de inmueble.
6️⃣ 💡 Conclusión profesional
La STS 990/2025 refuerza la seguridad jurídica en materia inmobiliaria al exigir rigor formal en los actos de disposición gratuita.
Las servidumbres de paso gratuitas, al ser negocios jurídicos de liberalidad, no pueden nacer de simples acuerdos verbales, sino que deben documentarse notarialmente conforme al art. 633 CC.
El mensaje del Tribunal Supremo es inequívoco:
“Sin escritura pública, no hay servidumbre válida.”
Para evitar conflictos futuros y preservar la eficacia jurídica de los derechos reales, toda constitución gratuita de servidumbre debe formalizarse ante notario y, en su caso, inscribirse en el Registro de la Propiedad.
❓ FAQ Jurídicas
1. ¿Puedo tener una servidumbre de paso si solo hay un acuerdo verbal?
No. Si la servidumbre es gratuita, el acuerdo verbal carece de validez. Es necesaria escritura pública.
2. ¿Y si se ha usado el paso durante muchos años?
El uso prolongado no genera servidumbre si es discontinua o aparente. Solo cabe por título o prescripción en supuestos muy concretos.
3. ¿Qué ocurre si la servidumbre es onerosa?
En ese caso puede formalizarse por contrato privado, siempre que conste la contraprestación económica.
4. ¿Es posible inscribir una servidumbre verbal en el Registro de la Propiedad?
No. Solo las servidumbres constituidas mediante escritura pública son inscribibles.
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