🏠 Alquiler turístico en comunidad de vecinos: ¿es legal prohibirlo?

El alquiler turístico en comunidad de vecinos se ha convertido en una fuente de conflicto habitual en muchas ciudades. Con el auge de plataformas como Airbnb, numerosos propietarios ven una oportunidad para rentabilizar sus viviendas. Sin embargo, surgen fricciones: vecinos preocupados por el trasiego de turistas, comunidades que intentan prohibir esta actividad y dudas legales sobre hasta dónde puede llegar el poder de la comunidad.

❓ ¿Puede una comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico?
❓ ¿Qué validez tienen los estatutos comunitarios frente al derecho de propiedad?
❓ ¿Qué dice la jurisprudencia sobre el alquiler turístico en comunidad de vecinos?

Estas preguntas han sido abordadas recientemente por la Sala Primera (Civil) en la STS 264/2025, de 18 de febrero, una resolución clave que aclara los límites legales entre el uso privativo de una vivienda y la autonomía de la comunidad de propietarios.

⚖️ El caso analizado por la STS 264/2025

La sentencia analiza un caso muy representativo: una comunidad de propietarios en Madrid interpuso demanda contra varios vecinos por dedicar su vivienda al alquiler turístico en comunidad de vecinos. Alegaban que esa actividad:

• Incumplía los estatutos, que indicaban el uso “residencial” de los pisos.

• Generaba molestias al resto de propietarios.

• Suponía un cambio de uso de residencial a terciario.

El procedimiento pasó por tres fases:

1. Primera instancia: desestimó la demanda. No existía una prohibición clara ni se probó que la actividad fuera molesta.

2. Audiencia Provincial: revocó la sentencia y ordenó el cese de la actividad por considerar que se alteraba el uso permitido.

3. Sala Primera (STS 264/2025): anuló la resolución de apelación y devolvió la razón a los propietarios, permitiendo el alquiler turístico.

📜 ¿Qué establece la STS 264/2025?

La sentencia es clara:

«La mera descripción del destino como ‘vivienda’ en los estatutos o título constitutivo no constituye una prohibición expresa del alquiler turístico.»

Por tanto, para que una comunidad limite o prohíba el alquiler turístico en comunidad de vecinos, debe existir:

• Una cláusula clara y precisa en los estatutos que lo prohíba.

• Una mayoría cualificada aprobando esta limitación conforme al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

• En caso de molestias, pruebas objetivas que demuestren que la actividad afecta negativamente a la convivencia.

📌 ¿Qué requisitos debe cumplir una prohibición válida?

Para que la comunidad pueda prohibir el alquiler turístico en comunidad de vecinos, deben cumplirse tres condiciones:

1. ✍️ Prohibición expresa en estatutos

Frases como “uso residencial” o “uso como vivienda” no bastan. La STS 264/2025 establece que se necesita una prohibición concreta, como por ejemplo:

“Queda prohibido el uso turístico o vacacional de las viviendas del edificio.”

2. 📑 Acuerdo aprobado por mayoría

Si no figura en los estatutos, la comunidad puede aprobar un acuerdo que lo prohíba o limite, pero necesita:

• ✅ Votación con mayoría de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas.

• ✅ Que el acuerdo se inscriba en el Registro de la Propiedad si se quiere oponer a futuros propietarios.

3. 📣 Existencia de molestias reales

Si el alquiler vacacional genera ruidos, alteración de zonas comunes o inseguridad, se puede actuar conforme al art. 7.2 LPH. Pero deben existir pruebas, no simples quejas.

❓ Preguntas frecuentes

¿La comunidad puede impedirme alquilar turísticamente sin modificar estatutos?

❌ No. Según la STS 264/2025, una simple mención al uso residencial no es suficiente.
✔️ Necesitan una cláusula clara o un acuerdo legalmente adoptado.

¿Puedo seguir alquilando si después aprueban una prohibición?

✔️ Sí, si ya lo hacías antes y la comunidad no tenía la limitación inscrita.
❌ No, si no puedes probar un uso continuado antes del acuerdo válido.

¿Y si los turistas causan problemas?

Entonces sí se puede actuar. Pero la comunidad debe:

• Acreditar la conducta con pruebas (vídeos, informes, partes policiales).

• Iniciar acciones conforme al artículo 7.2 LPH.

✅ Conclusión práctica

El alquiler turístico en comunidad de vecinos no está prohibido por defecto. Solo se limita legalmente si:

• Hay una prohibición estatutaria expresa.

• La comunidad lo aprueba conforme al procedimiento legal.

• Se acreditan molestias graves.

Los propietarios tienen derecho a usar su vivienda para fines turísticos mientras no se vulnere la normativa vigente ni se cause daño al resto de vecinos. Así lo ha ratificado la Sala Primera en la STS 264/2025.

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