¿Quién responde y en qué casos?
Los conflictos entre arrendadores e inquilinos no suelen surgir por mala fe, sino por desconocimiento de quién responde legalmente en cada situación.
La Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil fijan reglas claras, pero es la jurisprudencia la que ha ido delimitando su aplicación en los casos reales.
Este artículo recoge la casuística práctica y los criterios judiciales consolidados sobre las responsabilidades en el contrato de arrendamiento.
1️⃣ ¿Quién responde en un contrato de arrendamiento?
📌 En un arrendamiento existen obligaciones recíprocas claramente diferenciadas.
-
El arrendador está obligado a conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
-
El arrendatario debe usarla diligentemente y asumir los daños derivados del uso ordinario o negligente.
Los tribunales recuerdan que no puede trasladarse al inquilino la obligación de conservación estructural del inmueble.
🧩 Ejemplo práctico
Si aparece una humedad estructural, no puede imputarse automáticamente al inquilino.
2️⃣ 🛠️ Reparaciones y obras: ¿a quién le corresponde?
📌 La clave está en distinguir el tipo de reparación.
🔧 Reparaciones necesarias
Corresponden al arrendador cuando son imprescindibles para mantener la vivienda habitable.
Jurisprudencia
-
STS (Sala 1ª) nº 702/2014, de 16 de diciembre: el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias aunque no se haya pactado expresamente en el contrato.
🔩 Pequeñas reparaciones
Son las derivadas del desgaste por el uso ordinario y corresponden al arrendatario.
🧩 Ejemplo práctico
Cambio de una bombilla o ajuste de una persiana por uso diario.
3️⃣ 🏗️ Obras del arrendador y derechos del inquilino
📌 El arrendador puede hacer obras, pero no sin límites.
Si las obras:
-
se prolongan en el tiempo,
-
afectan a la habitabilidad,
-
o impiden el uso normal de la vivienda,
el inquilino puede solicitar reducción de renta o incluso resolución del contrato.
Jurisprudencia
-
SAP Madrid (Sección 13ª) nº 421/2019, de 30 de septiembre: reconoce reducción de renta por obras que limitan gravemente el uso de la vivienda.
4️⃣ 💶 Impago de la renta y consecuencias legales
📌 El impago reiterado constituye causa de resolución contractual.
No es necesario que el impago sea continuado si existe reiteración y voluntad incumplidora.
Jurisprudencia
-
STS nº 594/2017, de 7 de noviembre: el retraso reiterado en el pago equivale a incumplimiento grave.
🧩 Ejemplo práctico
Pagar siempre fuera de plazo puede justificar el desahucio aunque se acabe pagando.
5️⃣ 🚪 Desistimiento del contrato por el arrendatario
📌 El desistimiento anticipado es posible, pero con condiciones.
-
Debe respetarse el plazo mínimo legal.
-
Puede generar indemnización si está pactada.
-
La jurisprudencia valida las cláusulas indemnizatorias proporcionales.
Jurisprudencia
-
SAP Barcelona (Sección 4ª) nº 37/2020, de 29 de enero: confirma indemnización por desistimiento anticipado pactado contractualmente.
6️⃣ 🔑 Entrega de llaves y finalización del contrato
📌 El contrato no termina hasta la entrega efectiva de llaves.
Mientras el arrendador no recupere la posesión:
-
sigue devengándose la renta,
-
no se extingue la obligación del inquilino.
Jurisprudencia
-
SAP Valencia (Sección 6ª) nº 495/2018, de 20 de septiembre: la entrega de llaves marca el fin real del contrato.
🧩 Ejemplo práctico
Abandonar la vivienda sin devolver llaves no extingue la obligación de pago.
7️⃣ 🔄 Subarriendo y cesión del contrato
📌 El subarriendo sin consentimiento puede resolver el contrato.
La cesión o subarriendo total sin autorización expresa del arrendador constituye incumplimiento grave.
Jurisprudencia
-
STS nº 92/2011, de 16 de febrero: el subarriendo inconsentido legitima la resolución contractual.
8️⃣ 🧾 Seguros y daños en la vivienda
📌 La existencia de seguro no elimina la responsabilidad contractual.
Los tribunales diferencian entre:
-
cobertura aseguradora,
-
y responsabilidad jurídica del causante del daño.
Jurisprudencia
-
SAP Zaragoza (Sección 5ª) nº 312/2021, de 15 de junio: el seguro no sustituye la responsabilidad del arrendatario por daños causados.
🧩 Ejemplo práctico
Que el seguro pague no significa que no exista responsable.
9️⃣ 📩 Comunicaciones y notificaciones entre las partes
📌 La forma de comunicar es esencial para probar derechos.
Los tribunales exigen comunicaciones fehacientes, especialmente para:
-
requerimientos de pago,
-
resoluciones contractuales,
-
reclamaciones.
Jurisprudencia
-
SAP Sevilla (Sección 6ª) nº 98/2020, de 4 de marzo: el burofax acredita fehacientemente la comunicación.
🔟 ⚖️ Qué dicen los tribunales: criterios consolidados
📌 La jurisprudencia es clara: no todo vale ni para el arrendador ni para el inquilino.
Criterios reiterados:
-
conservación estructural → arrendador,
-
uso negligente → arrendatario,
-
desistimiento indebido → indemnización,
-
impago reiterado → resolución.
✅ Conclusión
📌 La mayoría de conflictos en arrendamientos se resuelven aplicando correctamente la jurisprudencia.
Ni todo corresponde al propietario ni todo al inquilino.
La clave está en analizar el caso concreto conforme a la ley y a los criterios judiciales, evitando interpretaciones interesadas o creencias erróneas.
Si necesitas un abogado para cualquier cuestión relacionada con arrendamientos urbanos puedes contactar con nosotros a través de cualquier medio.