⚖️ Obras en elementos comunes: cuándo pueden demolerse aunque la Junta no haya impugnado el acuerdo

🟢 Idea clave
Que la Junta de Propietarios no haya impugnado un acuerdo no significa que cualquier obra realizada al amparo de ese acuerdo sea legal.
Si las obras exceden de lo realmente aprobado y afectan a elementos comunes o al título constitutivo, puede exigirse su demolición, incluso a instancia de un solo propietario.

Este criterio ha sido fijado por el Tribunal Supremo en la STS 1780/2025, de 3 de diciembre (Sala Primera, Civil).

🧭 El conflicto habitual en las comunidades de propietarios

Es una situación frecuente:

• La Junta aprueba una actuación concreta (por ejemplo, una modificación estética).

• Un propietario realiza obras amparándose en ese acuerdo.

• Las obras van más allá de lo aprobado.

• La Junta no impugna formalmente el acuerdo ni actúa contra las obras.

La duda jurídica es clara:

❓ ¿Puede un propietario exigir la demolición si la comunidad no ha impugnado nada?

👷 El caso analizado por el Tribunal Supremo

En el supuesto resuelto:

• Existía un acuerdo de Junta que autorizaba una modificación de la fachada.

• Un propietario ejecutó unas obras que suponían una ampliación de superficie.

• Esa ampliación afectaba a elementos comunes y alteraba el título constitutivo.

• La Junta no impugnó el acuerdo ni actuó posteriormente.

• Otro copropietario demandó solicitando la demolición de las obras.

La cuestión no era la validez del acuerdo, sino si las obras realizadas estaban realmente amparadas por él.

⚖️ Qué aclara el Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo realiza varias precisiones importantes:

1️⃣ No toda demanda es una impugnación de acuerdos

El Tribunal distingue claramente entre:

• Impugnar un acuerdo de Junta, y

• Ejercitar una acción de reposición o demolición por alteración de elementos comunes.

En este caso:

• No se discutía la validez del acuerdo.

• Se discutía que las obras excedían de lo autorizado.

Por tanto, no era necesario impugnar el acuerdo para poder demandar.

2️⃣ Lo decisivo es el contenido real del acuerdo

El Supremo insiste en una idea clave:

Lo relevante no es que exista un acuerdo, sino qué se aprobó exactamente.

Si el acuerdo:

• Autoriza una modificación limitada
  pero

• Las obras ejecutadas suponen una alteración estructural, una ampliación o una modificación del título constitutivo,

entonces no están amparadas por el acuerdo, aunque este no haya sido impugnado.

3️⃣ Las obras que alteran el título constitutivo requieren unanimidad

El Tribunal recuerda que:

• Las obras que afectan a elementos comunes esenciales

• O que alteran el título constitutivo

requieren unanimidad, no mayoría simple ni cualificada.

Si no existe esa unanimidad, las obras son ilegales, con independencia de la pasividad de la Junta.

4️⃣ Cualquier propietario puede actuar individualmente

Otro aspecto relevante de la sentencia es la legitimación:

🟢 Un solo propietario puede exigir la reposición de los elementos comunes alterados, aunque la comunidad no actúe.

La acción:

• Tiene naturaleza real

• Protege el régimen de propiedad horizontal

• No queda neutralizada por la inactividad de la Junta

🧩 Qué no legitima las obras

Según la doctrina del Tribunal Supremo, no legitiman las obras:

• Que exista un acuerdo genérico

• Que la Junta no haya impugnado

• Que haya pasado tiempo

• Que la comunidad no haya actuado

Si las obras:

• Exceden de lo aprobado

• Afectan a elementos comunes

• Alteran el título constitutivo

puede exigirse su demolición.

📌 Regla práctica

🔴 Un acuerdo de Junta no es una carta blanca para hacer cualquier obra.
🟢 Solo ampara exactamente lo que se ha aprobado.

Todo lo que vaya más allá:

• Requiere unanimidad

• Y puede ser objeto de acción de reposición

🏁 Conclusión

La STS 1780/2025, de 3 de diciembre, deja una regla clara en propiedad horizontal:

La pasividad de la comunidad no convalida unas obras que exceden de lo autorizado y alteran elementos comunes o el título constitutivo.

En estos casos:

• No es imprescindible impugnar el acuerdo

• Basta con acreditar que las obras no estaban realmente aprobadas

Una doctrina especialmente relevante para conflictos entre propietarios, administradores de fincas y comunidades.

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