Qué mayorías se necesitan y cuándo un acuerdo es válido
🟢 Idea clave
No todos los acuerdos comunitarios requieren unanimidad.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece distintos regímenes de mayorías en función del tipo de decisión que se adopte, y conocerlos es esencial para determinar si un acuerdo es válido o impugnable.
🧭 Qué es un acuerdo comunitario
Un acuerdo comunitario es la decisión adoptada por la Junta de Propietarios sobre asuntos que afectan al inmueble o a la convivencia común.
Puede referirse, entre otros, a:
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Obras en elementos comunes
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Uso y aprovechamiento de zonas comunes
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Instalaciones y servicios
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Presupuestos y gastos
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Ejercicio de acciones judiciales
La validez del acuerdo depende de:
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La materia sobre la que se decide
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La mayoría exigida por la ley
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El respeto al título constitutivo y a los estatutos
🔢 Mayoría simple: la regla general del acuerdo comunitario
El artículo 17.7 LPH establece la regla general:
🟢 Mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.
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En primera convocatoria, se exige mayoría del total de propietarios y cuotas.
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En segunda convocatoria, basta la mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad de las cuotas presentes.
Este tipo de acuerdo comunitario se aplica a los asuntos de mera administración o gestión ordinaria.
🧩 Qué acuerdos se adoptan por mayoría simple
Se consideran incluidos en este régimen, entre otros:
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Aprobación de presupuestos y cuentas
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Elección o cese de cargos
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Suscripción de contratos de servicios
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Reglamento de régimen interno
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Decisiones sobre el uso ordenado de elementos comunes
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Obras menores que no alteran el título constitutivo
La jurisprudencia ha confirmado que estas decisiones no requieren unanimidad si no afectan a la estructura jurídica del edificio.
📡 Acuerdos por mayoría de un tercio
El artículo 17.1 LPH establece una mayoría específica:
🔹 Un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas.
Se aplica, principalmente, a acuerdos comunitarios relativos a:
🔌 Telecomunicaciones
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Instalación o adaptación de infraestructuras comunes de telecomunicación
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Antenas, cableado, televisión, telefonía
☀️ Energías renovables
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Instalación de paneles solares
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Sistemas de aprovechamiento energético
⚡ Nuevos suministros energéticos colectivos
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Gas natural
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Gases licuados del petróleo
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Infraestructuras comunes de suministro
💶 Régimen de gastos en estos acuerdos
Un aspecto clave del acuerdo comunitario en estos casos es el económico:
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El coste no se repercute a los propietarios que no votaron a favor
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Si posteriormente desean beneficiarse del servicio, deberán abonar la parte correspondiente, debidamente actualizada
Aun así, la infraestructura instalada tiene consideración de elemento común.
🌱 Eficiencia energética o hídrica de uso privativo
El artículo 17.3 LPH amplía este régimen a:
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Sistemas destinados a mejorar la eficiencia energética o hídrica
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Con aprovechamiento privativo (por ejemplo, toldos o dispositivos similares)
También aquí basta la mayoría de un tercio, con idéntico sistema de reparto de gastos.
🏗️ Obras obligatorias: cuando no hace falta acuerdo comunitario
El artículo 10.1 LPH establece un supuesto especialmente relevante:
🟢 Existen obras que son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la Junta, aunque afecten al título constitutivo.
Se trata de actuaciones derivadas de un deber legal, como:
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Obras necesarias para la conservación del inmueble
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Seguridad y habitabilidad
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Accesibilidad universal
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Eliminación de barreras arquitectónicas
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Obras impuestas por la Administración
En estos casos:
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La Junta no decide si se hacen, sino cómo se ejecutan y cómo se pagan.
El Tribunal Supremo ha reiterado que un acuerdo comunitario contrario a estas obras obligatorias sería contrario a la ley.
🚗 Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos
El artículo 17.5 LPH introduce un régimen singular:
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No se necesita acuerdo comunitario
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Basta con una comunicación previa a la comunidad
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El coste de instalación y consumo corresponde íntegramente al interesado
Solo se requiere autorización adicional si la instalación:
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Afecta de forma innecesaria o desproporcionada a elementos comunes
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Genera un perjuicio relevante al resto de propietarios
⚖️ Qué ocurre si no se alcanza la mayoría necesaria
Cuando no se logra la mayoría exigida por la ley para un acuerdo comunitario, existe una vía alternativa:
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El juez puede resolver en equidad, a instancia de parte
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Debe solicitarse en el plazo de un mes desde la segunda Junta
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El órgano judicial decide atendiendo al interés comunitario
Esta vía no sustituye a la Junta, pero permite evitar bloqueos injustificados.
📌 Regla práctica
🟢 No todos los acuerdos comunitarios requieren unanimidad.
🟢 La mayoría depende del contenido real del acuerdo, no de cómo se denomine.
🟢 Las obras obligatorias no pueden bloquearse por la Junta.
🟢 Un acuerdo adoptado con mayoría incorrecta puede ser impugnable.
🏁 Conclusión
El acuerdo comunitario es una herramienta esencial de gestión en la propiedad horizontal, pero su validez depende del respeto estricto a las mayorías legales.
Conocer qué mayoría se exige en cada caso evita:
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Conflictos entre vecinos
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Impugnaciones judiciales
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Nulidades de acuerdos
Y permite una gestión más eficaz y conforme a derecho de la comunidad.
Si necesitas un abogado para asesoramiento o impugnación de acuerdos comunitarios o para cualquier cuestión relacionada con propiedad horizontal puede ponerse en contacto con nosotros y estaremos encantado de atenderle.