🧱 Huecos abiertos antes del Código Civil: ¿Servidumbre de vistas o simple tolerancia?
Comentario a la STS (Civil) nº 492/2025, de 25 de marzo de 2025
El Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse sobre la siempre delicada materia de las servidumbres de luces y vistas, resolviendo un caso que pone en valor la importancia del momento histórico en que se abren los huecos en pared propia. A continuación, desgranamos las claves esenciales de la sentencia.
🔍 Hechos relevantes:
-
Unos vecinos ejercitan acción negatoria de servidumbre de luces y vistas, reclamando el tapiado de unas ventanas abiertas por los colindantes, o en su defecto, su sustitución por cristal translúcido no practicable.
-
Las ventanas en cuestión existían desde antes de la entrada en vigor del Código Civil (1889), aunque actualmente presentan carpintería moderna.
-
Los demandados reconvinieron pidiendo el reconocimiento de la servidumbre, alegando posesión centenaria y la existencia continuada de los huecos.
⚖️ Conclusión jurídica del TS:
-
No hay servidumbre adquirida por prescripción
El Supremo anula la declaración de servidumbre de luces y vistas porque no se ha producido el acto obstativo requerido por el artículo 538 CC para que comience a contar el plazo prescriptivo.
👉 En servidumbres negativas como las de luces y vistas en pared propia, no basta con el paso del tiempo o la mera existencia de huecos; debe haber oposición expresa del predio dominante a la actuación del colindante. -
No procede ordenar el cierre de las ventanas
Aunque no exista servidumbre, el hecho de que las ventanas estuvieran abiertas antes del Código Civil impide exigir su cierre.
👉 Se aplica la Disposición Transitoria Primera del Código Civil: los derechos nacidos bajo legislación anterior siguen rigiéndose por ella, incluso si el Código Civil ahora los regula de forma distinta o más restrictiva.
🧠 Puntos clave de la doctrina reafirmada:
-
Las servidumbres de vistas y luces son negativas en pared propia: solo pueden adquirirse por prescripción si existe un acto obstativo (ej. impedir al vecino construir, requerir formalmente, etc.).
-
La mera apertura de huecos, sin más, no crea servidumbre. Tampoco lo hace su mantenimiento durante décadas si no se acredita dicho acto obstativo.
-
Los huecos abiertos antes de 1889 gozan de protección, aunque no sean jurídicamente servidumbres. No pueden obligar a su tapiado si se ejercieron lícitamente iure proprietatis según el régimen civil anterior.
-
El colindante, sin embargo, puede levantar una pared contigua que bloquee vistas y luces si lo desea. La única limitación es que no hay acción para cerrar esas ventanas ya existentes.
🧭 Conclusiones prácticas:
-
🏗️ Herencias inmobiliarias antiguas: Si heredas una vivienda con ventanas que dan a la finca vecina, es vital saber cuándo se abrieron. Si son anteriores al CC, podrías mantenerlas abiertas aunque no tengas servidumbre formal.
-
🛡️ Protección de la intimidad: No basta con encontrar ventanas abiertas hacia tu propiedad para exigir que las cierren. Si existen desde antes del Código Civil, la acción negatoria no prosperará salvo que levantes un muro en tu terreno.
-
⚖️ Acciones mal enfocadas: Esta sentencia es también una llamada de atención para los litigantes. No basta con demostrar la antigüedad de unos huecos: hay que distinguir entre derecho dominical y servidumbre, y conocer los requisitos de cada uno.
📚 Una sentencia de interés histórico y práctico
El fallo del TS nos recuerda que el régimen transitorio del Código Civil sigue plenamente vigente en casos concretos. Y que, en ocasiones, la propiedad y sus límites no solo se definen por metros o escrituras, sino por el paso del tiempo… y por la fecha en que se abrieron unas ventanas.
Si necesitas un abogado en asuntos de servidumbre puedes ponerte en contacto a través de cualquiera de los medios.