⚖️ El Supremo avala que los comuneros puedan desligarse de la explotación hotelera común conforme a los estatutos
STS 1044/2025, de 21 de julio
Sala Primera (Civil) — Ponente: José Luis Seoane Spiegelberg
Recurso de casación nº 2302/2020
🧾 Los hechos: la comunidad y el conflicto
La sentencia analiza el conflicto surgido en una comunidad de bienes constituida sobre un complejo turístico de apartamentos en el Puerto de la Cruz (Tenerife).
Varios comuneros, propietarios de cuotas indivisas, decidieron no continuar integrados en la explotación hotelera común del conjunto, conforme a lo previsto en el artículo 13 de los estatutos, que permitía expresamente “excluirse de la explotación conjunta previa comunicación fehaciente con un año de antelación”.
La comunidad de bienes se opuso a la solicitud, argumentando que dicha exclusión suponía una división encubierta de la cosa común, prohibida sin acuerdo unánime o disolución formal.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife rechazaron la demanda, entendiendo que el derecho pretendido equivalía, en realidad, a una “desvinculación material” incompatible con la naturaleza del condominio.
Los comuneros, disconformes, interpusieron recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
⚖️ Los motivos del recurso
El recurso por infracción procesal denunciaba dos cuestiones:
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Incongruencia y falta de motivación de la sentencia de apelación (arts. 218 y 465 LEC).
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Vulneración del principio de tutela judicial efectiva (art. 24 CE) por no responder la Audiencia al argumento esencial: que la facultad de exclusión derivaba de los estatutos, no del Código Civil.
Por su parte, el recurso de casación se basaba en tres motivos sustantivos:
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Infracción del art. 1255 del Código Civil, al no respetarse la autonomía de la voluntad expresada en los estatutos.
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Aplicación errónea de los arts. 392 y ss. CC, al confundir la separación del uso con la división de la cosa común.
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Desconocimiento del principio “pacta sunt servanda” y de la fuerza vinculante de los estatutos entre los comuneros.
🧩 La respuesta del Tribunal Supremo
La Sala Primera, en una sentencia unánime, desestima el recurso por infracción procesal pero estima el recurso de casación, revocando la decisión de la Audiencia Provincial.
1️⃣. No hay incongruencia: la Audiencia resolvió lo que se le pedía
El Supremo aclara que la Audiencia respondió a la pretensión principal, aunque de forma desfavorable. La incongruencia solo se produce cuando el tribunal omite pronunciarse sobre una cuestión esencial o resuelve extra petita, y ninguna de estas circunstancias se da aquí.
2️⃣. La clave: la fuerza vinculante de los estatutos
Entrando en el fondo, el Alto Tribunal centra su atención en el artículo 13 de los estatutos comunitarios, que reconocía expresamente la posibilidad de que cualquier comunero pudiera excluirse de la explotación común con un preaviso de un año.
Ninguna parte impugnó ese precepto ni cuestionó su validez. Por tanto, para la Sala, la comunidad estaba vinculada por su propio pacto.
“Los estatutos, como expresión de la autonomía privada, son ley entre las partes, y su interpretación debe hacerse conforme a la buena fe y al principio de conservación de los contratos.”
La Audiencia, dice el Supremo, confundió la separación funcional (de la gestión común) con la división física o jurídica del bien, que no se solicitaba en la demanda. Los recurrentes no pretendían extinguir el condominio, sino administrar su parte en forma individualizada, conservando su cuota y cumpliendo sus obligaciones económicas comunes.
3️⃣. Autonomía de la voluntad y comunidad de bienes
El Tribunal recuerda que el artículo 392 CC permite a los comuneros establecer “los pactos que tengan por conveniente” para regular el uso y disfrute de la cosa común.
En consecuencia, nada impide que los estatutos prevean la gestión separada de las cuotas, especialmente cuando se trata de un inmueble afecto a explotación turística o económica.
La Sala señala que la comunidad de bienes no es una sociedad mercantil, y sus reglas pueden adaptarse a las necesidades de los comuneros siempre que se respete la igualdad, la proporcionalidad y el mantenimiento de las cargas comunes.
“La explotación separada de la parte indivisa, prevista y consentida por los estatutos, no equivale a disolver la comunidad ni vulnera el principio de indivisión.”
4️⃣. Los límites de la interpretación judicial
El Supremo también censura la interpretación restrictiva de la Audiencia, que desnaturalizó el sentido de la cláusula estatutaria.
Los tribunales inferiores habían reducido la autonomía privada a un mero formalismo, olvidando que los pactos entre comuneros tienen valor normativo, en tanto no vulneren la ley ni el orden público.
La sentencia cita su propia doctrina (SSTS 213/2016, 701/2020, 253/2021), que reconoce a los comuneros la facultad de modular la forma de administración y uso mediante acuerdos estatutarios o contractuales.
🧠 Ratio decidendi
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El pacto estatutario de exclusión de la explotación común es plenamente válido, en virtud del principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 CC).
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Ejercer esa facultad no constituye división de la cosa común, sino un modo de gestión individual del uso.
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La comunidad queda vinculada por los estatutos que ella misma aprobó, sin poder oponerse a su cumplimiento.
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Los tribunales deben respetar la literalidad y finalidad del pacto, sin introducir restricciones no previstas.
📜 Fallo
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de apelación y reconoce el derecho de los comuneros demandantes a separarse de la explotación hotelera común, sin perder su condición de copropietarios ni quedar exentos de las cargas comunes.
En consecuencia, se revoca la decisión de la Audiencia Provincial y se declara ajustado a Derecho el ejercicio de la facultad prevista en el art. 13 de los estatutos comunitarios.
⚖️ Doctrina que consolida la sentencia
La STS 1044/2025 refuerza varias líneas doctrinales importantes en materia civil y de propiedad horizontal atípica:
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Prevalencia de la autonomía de la voluntad sobre las interpretaciones restrictivas de los tribunales.
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Vinculación de los estatutos como ley entre los comuneros (arts. 1091 y 1255 CC).
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Distinción entre separación funcional y división jurídica del bien común.
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Validez de la gestión individualizada en comunidades turísticas o de explotación económica, cuando se pacta expresamente.
En definitiva, la Sala Primera devuelve protagonismo a la libertad contractual y al respeto a los pactos, reafirmando que los estatutos no son una mera formalidad, sino una norma interna con fuerza obligatoria.
🧭 Conclusión
Esta sentencia tiene una enorme relevancia práctica para las comunidades de bienes dedicadas a la explotación turística o de servicios.
El Supremo recuerda que el derecho civil no castiga la flexibilidad contractual, sino que la ampara cuando está libremente pactada y no vulnera la ley.
Los comuneros pueden usar o gestionar sus participaciones de forma separada, siempre que así se haya previsto en los estatutos, sin necesidad de disolver la comunidad ni de unanimidad.
Una doctrina que aporta seguridad jurídica y revaloriza el principio clásico del Derecho civil:
“En materia de comunidades, como en todo contrato, lo pactado obliga tanto como la ley.”
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